Pojasnilo DURS, št. 4230115/2009-04, 9. 4. 2009

V zvezi z vprašanjem glede oddajanja nepremičnin v lasti slovenske pravne osebe, ki leži na Hrvaškem, in s katero lahko po hrvaški zakonodaji upravlja le pravna oseba s sedežem na Hrvaškem, odgovarjamo:
 

• Postopek je precej preprost
• Tudi nova pogodba se sklene z večinskim glasovanjem stanovalcev
• Pri neresnih stanovalcih lahko podjetje zavrne pogodbo
   

• Pri vračanju najetih posojil brez težav, upada pa njihovo število
• Zaradi povpraševanja več stanovanjskih gradenj
• Precej višja obrestna mera, manjše posojilo
• Omejevalni dejavnik so zemljišča
• Banke že opažajo manjše zanimanje
   

• Kaj potrebujete za prenos
• Dediču ni treba odpreti trgovalnega računa
• Prenosa ni treba izvesti
• Stroški prenosa podedovanih vrednostnih papirjev

• V Kopru vsak mesec izselijo deset do 15 stanovanj
• Zaenkrat so banke še precej popustljive

• Predlagati morate vpis v zemljiško knjigo
• Primopredajni zapisnik in srečanje z upravnikom
• Stvari, o katerih se pozanimajte pri upravniku
• Ureditev osebnih dokumentov

• Zavarovanje kratkoročnih poslov
• Zavarovanje dobav, ki se ponavljajo

• Za gradbenike najbolj primerno srednjeročno zavarovanje
• SID banka zavaruje vračilo posojila
• Olajšano delovanje v tujini
• Kaj se zgodi v primeru, da kupec ustavi plačilo?
• Nekomercialna tveganja, ki jih zavaruje SID banka

• Posredovanje tujcev ureja Zakon o nepremičninskem posredovanju
• Prepoved opravljanja del, ki pomenijo konkurenco
• Investitorji novogradenj ne smejo prodajati prek nelicenciranih posrednikov 

• Minister bo natančneje določil posle in pooblastila upravnika
• Olajšano plačilo najemnin
• Razširjanje pristojnosti ukrepanja stanovanjske inšpekcije
   

• Slovenija nima standardizirane oblike prodajne pogodbe za nepremičnino
• Pri sestavi pogodbe naj pomaga strokovnjak
• Nepremičninskih agentov ne zavezuje klavzula o navzkrižju interesov
• Kaj mora vsebovati pogodba?
   

• Vpis hipoteke v zemljiško knjigo
• Sredstvo za zavarovanje terjatev
• Skupna hipoteka (17. člen)
• Maksimalna hipoteka (18. člen)

• Podlaga za delitev stroškov pogodba o medsebojnih razmerjih ali Stanovanjski zakon
• Stroški ogrevanja stanovanja in ogrevanja tople vode

Kako se v postopku odmere davka na promet nepremičnin pri finančnem najemu nepremičnine obravnavajo obresti in stroški financiranja ter kakšna dokazila lahko davčni organ zahteva ob sprejemu napovedi za odmero davka na promet nepremičnin pri finančnem najemu (v nadaljnjem besedilu: napoved).?

Ali je izvedba obnovitvenih del v poslovnih prostorih sprememba rabe, dovoljena brez lokacijske informacije?

Ali se obravnava namestitev klima naprav za potrebe lokalov (samo) v pritličjih večstanovanjskih in poslovnih objektov kot dela za lastne potrebe ali kot dela z gradbenim dovoljenjem?

Kaj storiti v primeru suma na nezakonitost geodetskih postopkov oziroma kako doseči obnovo teh postopkov?

Ali je smiselno, da fizična oseba, v postopku za pridobitev gradbenega dovoljenja določene komunalne infrastrukture, pridobiva služnostno pravico (služnostna pogodba) na zemljiščih, ki so javno dobro? Kaj pomeni, da se po zgraditvi objekta lahko pridobi služnostna pravica v korist vsakokratnega lastnika takšnega objekta? Ali se lahko za takšen objekt pridobi uporabno dovoljenje ali pa je za njegovo pridobitev obvezno potrebna služnostna pogodba, če je zemljišče javno dobro?

Ali se lahko nepremičninska agencija s pogodbo o posredovanju za prodajo nepremičnine dogovori z naročiteljem, da bo le-ta plačal poleg zakonsko dovoljene provizije še nagrado, v primeru, da bo agencija uspela prodati nepremičnino za večjo ceno, kot je določena v pogodbi?

Ali nepremičninska agencija posluje zakonito v primeru, da kot nepremičninskega agenta honorarno zaposli osebo, ki je sicer zaposlena v drugi ustanovi, ima pa licenco nepremičninskega posrednika in je vpisana v imenik pri Ministrstvu za okolje in prostor?

Smo podjetje, ki se ukvarja z gradnjo nepremičnin za trg. Ali moramo po novem Zakonu o nepremičninskem posredovanju res zaposliti nepremičninskega posrednika z licenco in vpisom v imenik posrednikov pri Ministrstvu za okolje in prostor, če želimo naše nepremičnine prodajati kupcem?

Zakaj nekateri plačujemo davek na premoženje in nepremičnine, nekateri pa niti nadomestila za stavbno zemljišče ne ?

Po očetu sva s sestro podedovala zazidljivo parcelo. Nameravava jo prodati. Zanima naju, kakšni so postopki in kakšna so vaša priporočila kako naj se prodaje lotimo. S tem misliva ali preko agencije, ali direktno sama in kako je potem z urejanjem papirjev-pogodb in z denarjem? Kakšne so dajatve pri prodaji podedovane parcele od očeta (slišala sva, da se pri prvrm rodu oče-sin, hči, ne plačuje drugega kot 2% davek)? Ali to drži?

Rada bi prodala dvosobno stanovanje, ki pa je pod hipoteko. Ga lahko prodam in plačam dolg? Dolg znaša še okoli sedem milijonov, stanovanje pa je vredno okoli dvajset milijonov. Hvala za odgovor.

Zanima me, kakšen je postopek in če lahko prodam svojo tretjino stanovanja in komu? V tem stanovanju živim ves čas in solastnikom ne plačujem najemnine, saj to stanovanje sproti tudi obnavljam.

Zanimam se za nakup podstrešnega stanovanja v novozgrajenem bloku. Stanovanje je bilo v gradbeni dokumentaciji navedeno kot podstrešje, vendar ga je investitor prodal kot stanovanje - pridobili so lokacijsko informacijo, da se ga lahko uporablja za stanovanjske namene. Zanimata me dve stvari - ali je potrebno plačati še kakšne komunalne prispevke in ali je to skupna lastnina - torej lastnina vseh stanovalcev v bloku. Je takšno stanovanje smiselno kupiti?

Sem pravna oseba in sem pred kratkim kupil zemljišče za nadaljno prodajo. Zemljišče sem razpaceliral, za njega izdelal lokacijsko prostorski načrt. Sedaj bi to zemljišče prodal nadaljnim investitorjem. Ali za ta posel potrebujem nepremičninsko agencijo, kajti jaz nimam pogojev za nepremičninsko posredovanje?

Prosil bi še, če mi lahko razjasnite pojem INVESTITOR in kdaj pravna oseba postane le-ta?

Sosed v tristanovanjski hiši prodaja stanovanje na katerem imam jaz predkupno pravico. Stanovanje mi je ponudil po precej visoki ceni saj naj bi mu zahtevano vsoto eden od kupcev bil pripravljen plačati. Ker nisem povsem prepričana ali kupec res obstaja, ne vem kaj naj storim, ali naj pristanem na to ceno, ali naj počakam, da z njim res sklene pogodbo in nato uveljavim prdekupno pravico. Skrbi me le to, da bom na ta način zapravila možnost nakupa. Ali se lahko na kakšen način zavarujem?

Kupujem vikend,ki sem ga že zaarala. S podajalcem sva napisala,lastnoročno pogodbo-predkuno! Vikend imag,načrt, gradbeno dovoljenje, hišno številko, parcela je vpisana v zemljiško knjigo. Problem je ,da stvba pa ni vpisana v zemljiško knjigo! Prodajalec mi je zagodovil (v pogobi), da bo uredil, geodetsko poslikavo za vpis v z.k. in trpel stroške. Zdaj, in tega ne razumem, pravi, da je enostaveje če to naredim jaz, da se stavba vpiše diektno na moje ime? Je to možo?

Zatakilo se je tud pri sroških prodaje! Dogovorila sva se,da davek plača proadjalec. Le ta pa zdaj od mene pričakuje, da bom plačala stroške notarja! Kdo je dolžan plačati te stroške,kolikši so? Tudi kupoprodajno pogodbo-sestavo, naj bi bil moj strošek! Čeprav sva v medsebojni pogodbi zapisala, da so vsi stroški prodaje od prodajalca!
Znima me,kakšen je sploh postopek pri nakupu nepremičnine? Kaj sem dolžna plačati, v tej papirni vojni?
Najlepša hvala za pomoč!

Lastnika zemljišča velikosti 5000 m² bosta zamljišče preuredila v tri zazidljive parcele in eno nezazidljivo parcelo. Dve parceli bosta velikosti 800m², ena parcela bo velikosti 1400 do 2000m². Preostali del zemljišča bo ostal nezazidljivo kmetijsko zemljišče. Manjši parceli bosta prodani, večja parcela pa bo podarjena hčerki trenutnih lastnikov (oče in mati). Podana je tudi obljuba, da bo po izgradnji stanovanjske hiše in vselitvi dobila še preostali del zemljišča (nezazidljivo kmetijsko zemljišče, ki se funkcionalno drži zazidljive parcele na kateri bo stala hčerina hiša). Starša sta pripravljena podpisati notarsko overjen dokument v katerem se obvežeta, da bosta preostali del zemljišča podarila hčerki. Zanima me ali je možno definirati notarski dokument tako, da stopi v veljavo z odloženim datumom (npr. dve leti od podpisa) in da tega dokumenta ni možno izpodbijati (npr. ni možno prodati brez soglasja hčerke; Ali je v primeru smrti katerega od zakoncev taka "predpogodba" nična zaradi dedovanja (hčerka ni edini otrok), ...)

Z ženo razmišljava o nakupu hiše. Ker nama je to področje precej tuje, bi rada vaše mnenje oz. napotke, na kaj naj bova pri nakupu pozorna. Ali naj se nakupa lotiva s pomočjo nepremičninske agencije in kakšni so stroški v tem primeru?

Sem lastnik parcele, ki sodi v sklop nezazidanih stavbnih zemljišč, za katerega je po odloku občine potrebna izdelava zazidalnega načrta. Področje je veliko 6,5 ha, lastniki (15) pa se ne morejo dogovoriti o izdelavi načrta. Moja parcela leži povsem na robu tega področja, ob treh obstoječih hišah (ena je novogradnja!), velika je 830 m2 ter ima urejen dostop (ob robu parcele je v naravi in v katastru vrisana cesta za dostop do dveh od treh sosednjih hiš), na parceli sta vodovod (zgrajen z mojim soglasjem pred enim letom) in elektrika - kljub vsemu temu mi občina ne da soglasja za gradnjo. Kot jaz so tudi drugi lastniki parcel, ki bi želeli graditi, talci ostalih lastnikov oziroma občine, ki je z uvrstitvijo zemljišča v področje, za katero se zahteva zazidalni načrt, de facto onemogočila kakršnokoli gradnjo.

Zanima me, kako dolgo lahko takšna situacija traja. Ali ni občina, ki je zemljišče v svojih programskih aktih proglasila za stavbno, dolžna poskrbeti za to, da se lahko tam tudi začne z gradnjo? V tem trenutku izgleda, da je lažje dobiti dovoljenje za gradnjo na kmetijskem zemljišču, kot na tej lokaciji! Kakšna so razpoložljiva pravna sredstva, da se zadeva premakne z mrtve točke?

V uredništvu Nepremičnine Si21 smo v zadnjem času dobili kar nekaj vprašanj povazanih z nakupom oziroma prodajo nepremičnin na Hrvaškem. Kako je s tovrstnimi posli pri nas in na kaj je potrebno še posebej paziti smo povprašali pri podjetju Levant d.o.o., ki se s tovrstnimi posli ukvarja že od leta 1992 in so po besedah direktorja Roberta Širnika, v tem času zastopali že številna slovenska podjetja na Hrvaškem in večino poslov tudi uspešno zaključili.