Kako zagotoviti pravno varnost pri najemu stanovanja

Temelj za to varnost je sklenitev pisne najemne pogodbe, ki natančno opredeli pravice in obveznosti obeh strank. Pri tem vodniku smo zbrali ključne informacije in nasvete, ki vam bodo pomagali pri varnem najemu ali oddaji nepremičnine.

1. Sklenitev najemne pogodbe:

Podpis najemne pogodbe je prvi korak k pravni varnosti v najemnem razmerju. Pogodba naj natančno opredeli obveznosti in pravice obeh strank. 

Najemna pogodba mora vsebovati vsaj:

• opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
• identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
• ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
• odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen SZ ;
• vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;
• določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
• višino najemnine ter način in roke plačevanja;
• način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);
• določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
• čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;
• način predaje stanovanja.

2. Osnove najemnega razmerja:

Poleg sklenitve najemne pogodbe je ključno tudi dobro poznavanje osnov najemnega razmerja. Zagotovite, da ste seznanjeni s pravicami, ki vam pripadajo, ne glede na to, ali ste najemnik ali najemodajalec.

Lastnik stanovanja mora:

• izročiti stanovanje kot predmet najema po najemni pogodbi v stanju, ki najemniku stanovanja omogoča normalno uporabo stanovanja, skladno z veljavnimi normativi in standardi;
• vzdrževati stanovanje in skupne dele v stanovanjski ali večstanovanjski stavbi v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves čas trajanja najema v skladu s pravilnikom iz 125. člena SZ ;
• odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju.

Najemnik stanovanja mora:

• uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo;
• odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja;
• dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno;
• poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja, skladno z določili najemne pogodbe;
• obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi;
• plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo;
• pridobiti soglasje lastnika, če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi;
• predlagati lastniku sklenitev aneksa k najemni pogodbi, če se število oseb, ki uporabljajo stanovanje, spremeni;
• vzdrževati stanovanje v obsegu, kot ga za najemnike določajo normativi za vzdrževanje po pravilniku iz 125. člena SZ.

Pravice najemnika stanovanja so:

• uporabljati in izvajati posest nad stanovanjem;
• opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo, ter zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil;
• zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika iz druge alinee 92. člena tega zakona , tako da lahko zahteva povrnitev škode v enkratnem znesku ali z znižanjem najemnine;
• zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine;
• zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati, ker je lastnik opustil svoje dolžnosti iz 93. člena SZ.

3. Pravne informacije:

Stanovanjsko najemno razmerje ureja Stanovanjski zakon, ki določa obvezne sestavine najemne pogodbe. Visoka stopnja varnosti najemne pogodbe je dosežena z vnosom teh obveznih sestavin.

4. Energetska Izkaznica:

Pred podpisom najemne pogodbe naj vam najemodajalec izroči energetsko izkaznico, ki vam omogoča vpogled v energetsko učinkovitost stavbe. Energetska izkaznica ni obvezna, če najem traja manj kot 1 leto.

5. Lastništvo nepremičnine:

Preverite lastništvo stanovanja ali hiše, preden podpišete najemno pogodbo. Uporabite elektronsko zemljiško knjigo za vpogled v lastniške podatke. Preverjanje lastništva je ključno, da se izognete morebitnim goljufijam pri oddaji nepremičnine.

6. Pooblastilo za oddajo nepremičnine:

Če lastnik pooblasti drugo osebo za oddajo nepremičnine, poskrbite, da je pooblastilo v pisni obliki in overjeno pri notarju. To preprečuje morebitne težave in tveganja, še posebej pri plačevanju najemnine.

7. Sprememba lastništva in povečanje števila najemnikov:

Sprememba lastništva ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Če se število najemnikov poveča, sklenite aneks k najemni pogodbi za dodatne osebe.

8. Smrt najemnika:

V primeru smrti najemnika mora lastnik skleniti najemno pogodbo s zakoncem, zunajzakonskim partnerjem ali drugim družinskim članom, pod določenimi pogoji. Zahteva za sklenitev pogodbe mora biti podana v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.

9. Obveznosti lastnika in najemnika:

Obveznosti in dolžnosti lastnika ter najemnika naj bodo jasno opredeljene. V ETN morajo poročati pravne osebe, ki so sklenile najemno pogodbo, zato se prepričajte, da so poročila redno in pravilno poslana.

10. Prekinitev najemne pogodbe za določen čas:

Zagotovite pravočasno urejanje podaljšanja najema ali prekinitve najemne pogodbe za določen čas. Najemna pogodba se izteče ob poteku določenega časa, zato pravočasno pridobite odobritev za podaljšanje ali izpraznitev nepremičnine.

11. Primopredajni zapisnik:

Da bi se izognili morebitnim težavam in nesporazumom v prihodnosti, je ključnega pomena izvesti primopredajni zapisnik ob začetku najema. Ta dokument natančno opisuje stanje nepremičnine in opreme ter služi kot referenca za morebitne poznejše poračune.

Posebno pozornost je treba nameniti beleženju stanja števcev, kar je še posebej pomembno v primeru obratovalnih stroškov, kot so elektrika, voda in plin. Z natančnim vpisom stanja števcev ob začetku najema se preprečujejo morebitni nesporazumi in nepravični poračuni ob koncu najema.

Opis opreme v stanovanju mora biti prav tako podrobno in natančno izdelan. Navedite vse obstoječe elemente in preverite delovanje vsakega. S tem zagotovite, da je vsaka morebitna škoda ali obraba opreme ustrezno dokumentirana že ob začetku najema.

Pomembnost natančnosti v primopredajnem zapisniku:

Stanje števcev: Natančen zapis stanja števcev preprečuje morebitne spore pri poračunih stroškov.

Oprema v stanovanju: Podroben opis opreme in preverjanje njenega delovanja služita kot osnova za morebitne zahtevke ali popravila ob koncu najema.

Primopredajni zapisnik je tako ključen korak za vzpostavitev transparentnosti in poštenega sodelovanja med najemnikom in najemodajalcem. S skrbnim in natančnim beleženjem začetnega stanja se zmanjšujejo možnosti za nepotrebne konflikte in zagotavlja pravno varnost v najemnem razmerju.

12. Angažiranje nepremičninske agencije:

Če želite še dodatno poenostaviti postopek najema in zagotoviti popolno skladnost s pravnimi zahtevami, lahko razmislite o angažiranju nepremičninske agencije. Specializirane agencije imajo strokovno znanje in izkušnje, ki vam lahko pomagajo pri urejanju vseh potrebnih dokumentov in postopkov. S tem se zmanjša tveganje za morebitne pravne zaplete, hkrati pa si zagotovite strokovno podporo v celotnem procesu najema.

V končni fazi je cilj vsakega najemnika in najemodajalca zagotoviti transparentnost, varnost ter pravično in zakonito sodelovanje. Z angažiranjem nepremičninske agencije se lahko osredotočite na ključne odločitve, medtem ko strokovnjaki poskrbijo za pravilno izvedbo najemnega postopka. S tem boste lažje uživali v varnem in udobnem bivanju ali oddaji nepremičnine.

Z doslednim upoštevanjem teh nasvetov boste povečali pravno varnost in zagotovili nemoteno življenje v najemnem razmerju. Vzpostavitev jasnih in urejenih pravil bo koristila tako najemniku kot najemodajalcu ter prispevala k uspešnemu sodelovanju med obema strankama.