Nevarnost nestrokovno sestavljenih pogodb

  • Slovenija nima standardizirane oblike prodajne pogodbe za nepremičnino
  • Pri sestavi pogodbe naj pomaga strokovnjak
  • Nepremičninskih agentov ne zavezuje klavzula o navzkrižju interesov
  • Kaj mora vsebovati pogodba?
     

Slovenija nima standardizirane oblike prodajne pogodbe za nepremičnino
V Sloveniji ni standardizirane oblike prodajne pogodbe za nepremičnino, zato se morajo prodajalci in kupci, ki menijo, da se lahko takega posla lotijo sami, znajti po svoje. Notarji takšno ravnanje odsvetujejo, saj je vsak pravni posel po svoje zahteven in lahko pozabljeno določilo ob morebitnem sporu povzroči veliko nevšečnosti in nepotrebnih stroškov. Kot so povedali na Notarski zbornici Slovenije, sicer glavnino pogodb pri nas sestavijo nepremičninske agencije, veliko si jih stranke napišejo same, preostale pa odvetniki in notarji.

Pri nas tako lahko sestavlja pogodbe o prenosu lastninske in drugih stvarnih pravic na nepremičnini kdor koli, saj noben zakon tega ne prepoveduje. Ob tem v Notarski zbornici Slovenije opozarjajo, da takšne pogodbe skoraj nikoli niso sestavljene strokovno in ne zagotavljajo pravne varnosti in enakopravnosti vseh udeležencev pravnih poslov.

Pri sestavi pogodbe naj pomaga strokovnjak
Če nepremičnino kupujete sami, je najbolje, da se za sestavo pogodbe obrnete na odvetnika ali notarja. Stranke se ponavadi obrnejo na strokovnjaka le za overitev podpisa, vendar takšna rešitev še zdaleč ni dovolj, saj notar pri overitvi ne preverja vsebine pogodbe. V tem primeru je notar vsebino pogodbe zavezan upoštevati le v delu, v katerem predpis veže overitev podpisa na izpolnitev določenih pogojev. Vsebino pogodbe pa vedno preverijo na banki.

Velikokrat se na strokovnjake ne obrnemo tudi zato, ker je že nakup nepremičnine dovolj velik strošek. Vendar pa stroški niso tako visoki glede na posledice, ki bi jih lahko prinesla nestrokovno sestavljena pogodba.

Nepremičninskih agentov ne zavezuje klavzula o navzkrižju interesov
Če nepremičnino kupujete s pomočjo nepremičninske agencije, prodajno pogodbo sestavijo njihovi pravni strokovnjaki. Poleg prodajne pogodbe je pri sodelovanju z agencijo pomembna tudi pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki med drugim vsebuje določila o agencijski proviziji, lastništvu nepremičnine, pogojih sodelovanja med stranko in agencijo. Ob tem je treba poudariti, da nepremičninskih agentov ne zavezuje klavzula o navzkrižju interesov, zato večinoma zastopajo tako prodajalca kot kupca.

Kaj mora vsebovati pogodba?
Pogodba mora v vsakem primeru vsebovati natančno opredelitev nepremičnine, vključno s podatki, vpisanimi v zemljiško knjigo, nujno pa morata biti navedena tudi višina kupnine in način njenega plačila. Za vpis lastninske pravice na ime kupca je potrebno tudi pravilno zemljiškoknjižno dovolilo, ki je izjava posameznika, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo, njegov podpis pa mora biti overjen na zemljiškoknjižnem dovolilu. To je lahko zapisano že v pogodbi, lahko pa ga prodajalec izstavi pozneje, po izpolnitvi določenih pogojev, ki izhajajo iz vsebine pogodbe.
Kupec mora preveriti, ali je prodajalec vpisan v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnine. Preveriti je treba tudi, ali na nepremičnini morebiti ne obstajajo določena bremena, kot na primer hipoteke, služnostne in predkupne pravice. Stanje bremen naj se preverja večkrat – pri sestavljanju in podpisovanju pogodbe ter pri plačilu nepremičnine.
 

Oddajanje počitniške nepremičnine na Hrvaškem

Pojasnilo DURS, št. 4230115/2009-04, 9. 4. 2009

V zvezi z vprašanjem glede oddajanja nepremičnin v lasti slovenske pravne osebe, ki leži na Hrvaškem, in s katero lahko po hrvaški zakonodaji upravlja le pravna oseba s sedežem na Hrvaškem, odgovarjamo:
 

preberi odgovor

Kako ustrezno zavarovati gradbene posle?

  • Za gradbenike najbolj primerno srednjeročno zavarovanje
  • SID banka zavaruje vračilo posojila
  • Olajšano delovanje v tujini
  • Kaj se zgodi v primeru, da kupec ustavi plačilo?
  • Nekomercialna tveganja, ki jih zavaruje SID banka
preberi odgovor

Odmera davka na promet nepremičnin

Davek

Kako se v postopku odmere davka na promet nepremičnin pri finančnem najemu nepremičnine obravnavajo obresti in stroški financiranja ter kakšna dokazila lahko davčni organ zahteva ob sprejemu napovedi za odmero davka na promet nepremičnin pri finančnem najemu (v nadaljnjem besedilu: napoved).?

preberi odgovor

Služnostna pravica

Vir: MOP

Ali je smiselno, da fizična oseba, v postopku za pridobitev gradbenega dovoljenja določene komunalne infrastrukture, pridobiva služnostno pravico (služnostna pogodba) na zemljiščih, ki so javno dobro? Kaj pomeni, da se po zgraditvi objekta lahko pridobi služnostna pravica v korist vsakokratnega lastnika takšnega objekta? Ali se lahko za takšen objekt pridobi uporabno dovoljenje ali pa je za njegovo pridobitev obvezno potrebna služnostna pogodba, če je zemljišče javno dobro?

preberi odgovor

Nagrada poleg zakonsko dovoljene provizije

Vir: Tržni inšpektorat RS

Ali se lahko nepremičninska agencija s pogodbo o posredovanju za prodajo nepremičnine dogovori z naročiteljem, da bo le-ta plačal poleg zakonsko dovoljene provizije še nagrado, v primeru, da bo agencija uspela prodati nepremičnino za večjo ceno, kot je določena v pogodbi?

preberi odgovor

Honorarna zaposlitev nepremičninskega agenta

Vir: Tržni inšpektorat RS

Ali nepremičninska agencija posluje zakonito v primeru, da kot nepremičninskega agenta honorarno zaposli osebo, ki je sicer zaposlena v drugi ustanovi, ima pa licenco nepremičninskega posrednika in je vpisana v imenik pri Ministrstvu za okolje in prostor?

preberi odgovor

Zaposlitev nepremičninskega posrednika z licenco

Vir: Tržni inšpektorat RS

Smo podjetje, ki se ukvarja z gradnjo nepremičnin za trg. Ali moramo po novem Zakonu o nepremičninskem posredovanju res zaposliti nepremičninskega posrednika z licenco in vpisom v imenik posrednikov pri Ministrstvu za okolje in prostor, če želimo naše nepremičnine prodajati kupcem?

preberi odgovor

Prodaja podedovane parcele

Po očetu sva s sestro podedovala zazidljivo parcelo. Nameravava jo prodati. Zanima naju, kakšni so postopki in kakšna so vaša priporočila kako naj se prodaje lotimo. S tem misliva ali preko agencije, ali direktno sama in kako je potem z urejanjem papirjev-pogodb in z denarjem? Kakšne so dajatve pri prodaji podedovane parcele od očeta (slišala sva, da se pri prvrm rodu oče-sin, hči, ne plačuje drugega kot 2% davek)? Ali to drži?

preberi odgovor

Prodaja solastniškega deleža

Zanima me, kakšen je postopek in če lahko prodam svojo tretjino stanovanja in komu? V tem stanovanju živim ves čas in solastnikom ne plačujem najemnine, saj to stanovanje sproti tudi obnavljam.

preberi odgovor

Nakup podstrešnega stanovanja

Zanimam se za nakup podstrešnega stanovanja v novozgrajenem bloku. Stanovanje je bilo v gradbeni dokumentaciji navedeno kot podstrešje, vendar ga je investitor prodal kot stanovanje - pridobili so lokacijsko informacijo, da se ga lahko uporablja za stanovanjske namene. Zanimata me dve stvari - ali je potrebno plačati še kakšne komunalne prispevke in ali je to skupna lastnina - torej lastnina vseh stanovalcev v bloku. Je takšno stanovanje smiselno kupiti?

preberi odgovor

Prodaja zemljišča

Sem pravna oseba in sem pred kratkim kupil zemljišče za nadaljno prodajo. Zemljišče sem razpaceliral, za njega izdelal lokacijsko prostorski načrt. Sedaj bi to zemljišče prodal nadaljnim investitorjem. Ali za ta posel potrebujem nepremičninsko agencijo, kajti jaz nimam pogojev za nepremičninsko posredovanje?

Prosil bi še, če mi lahko razjasnite pojem INVESTITOR in kdaj pravna oseba postane le-ta?

preberi odgovor

Predkupna pravica

Sosed v tristanovanjski hiši prodaja stanovanje na katerem imam jaz predkupno pravico. Stanovanje mi je ponudil po precej visoki ceni saj naj bi mu zahtevano vsoto eden od kupcev bil pripravljen plačati. Ker nisem povsem prepričana ali kupec res obstaja, ne vem kaj naj storim, ali naj pristanem na to ceno, ali naj počakam, da z njim res sklene pogodbo in nato uveljavim prdekupno pravico. Skrbi me le to, da bom na ta način zapravila možnost nakupa. Ali se lahko na kakšen način zavarujem?

preberi odgovor

Stoški sestave pogodbe in vpisa v zemljiško knjigo

Kupujem vikend,ki sem ga že zaarala. S podajalcem sva napisala,lastnoročno pogodbo-predkuno! Vikend imag,načrt, gradbeno dovoljenje, hišno številko, parcela je vpisana v zemljiško knjigo. Problem je ,da stvba pa ni vpisana v zemljiško knjigo! Prodajalec mi je zagodovil (v pogobi), da bo uredil, geodetsko poslikavo za vpis v z.k. in trpel stroške. Zdaj, in tega ne razumem, pravi, da je enostaveje če to naredim jaz, da se stavba vpiše diektno na moje ime? Je to možo?

Zatakilo se je tud pri sroških prodaje! Dogovorila sva se,da davek plača proadjalec. Le ta pa zdaj od mene pričakuje, da bom plačala stroške notarja! Kdo je dolžan plačati te stroške,kolikši so? Tudi kupoprodajno pogodbo-sestavo, naj bi bil moj strošek! Čeprav sva v medsebojni pogodbi zapisala, da so vsi stroški prodaje od prodajalca!
Znima me,kakšen je sploh postopek pri nakupu nepremičnine? Kaj sem dolžna plačati, v tej papirni vojni?
Najlepša hvala za pomoč!

preberi odgovor

Podaritev parcele hčerki

Lastnika zemljišča velikosti 5000 m2 bosta zamljišče preuredila v tri zazidljive parcele in eno nezazidljivo parcelo. Dve parceli bosta velikosti 800m2, ena parcela bo velikosti 1400 do 2000m2. Preostali del zemljišča bo ostal nezazidljivo kmetijsko zemljišče. Manjši parceli bosta prodani, večja parcela pa bo podarjena hčerki trenutnih lastnikov (oče in mati). Podana je tudi obljuba, da bo po izgradnji stanovanjske hiše in vselitvi dobila še preostali del zemljišča (nezazidljivo kmetijsko zemljišče, ki se funkcionalno drži zazidljive parcele na kateri bo stala hčerina hiša). Starša sta pripravljena podpisati notarsko overjen dokument v katerem se obvežeta, da bosta preostali del zemljišča podarila hčerki. Zanima me ali je možno definirati notarski dokument tako, da stopi v veljavo z odloženim datumom (npr. dve leti od podpisa) in da tega dokumenta ni možno izpodbijati (npr. ni možno prodati brez soglasja hčerke; Ali je v primeru smrti katerega od zakoncev taka "predpogodba" nična zaradi dedovanja (hčerka ni edini otrok), ...)

preberi odgovor

Poslovanje z agencije, da ali ne?

Z ženo razmišljava o nakupu hiše. Ker nama je to področje precej tuje, bi rada vaše mnenje oz. napotke, na kaj naj bova pri nakupu pozorna. Ali naj se nakupa lotiva s pomočjo nepremičninske agencije in kakšni so stroški v tem primeru?

preberi odgovor

Dovoljenje za gradnjo

Sem lastnik parcele, ki sodi v sklop nezazidanih stavbnih zemljišč, za katerega je po odloku občine potrebna izdelava zazidalnega načrta. Področje je veliko 6,5 ha, lastniki (15) pa se ne morejo dogovoriti o izdelavi načrta. Moja parcela leži povsem na robu tega področja, ob treh obstoječih hišah (ena je novogradnja!), velika je 830 m2 ter ima urejen dostop (ob robu parcele je v naravi in v katastru vrisana cesta za dostop do dveh od treh sosednjih hiš), na parceli sta vodovod (zgrajen z mojim soglasjem pred enim letom) in elektrika - kljub vsemu temu mi občina ne da soglasja za gradnjo. Kot jaz so tudi drugi lastniki parcel, ki bi želeli graditi, talci ostalih lastnikov oziroma občine, ki je z uvrstitvijo zemljišča v področje, za katero se zahteva zazidalni načrt, de facto onemogočila kakršnokoli gradnjo.

Zanima me, kako dolgo lahko takšna situacija traja. Ali ni občina, ki je zemljišče v svojih programskih aktih proglasila za stavbno, dolžna poskrbeti za to, da se lahko tam tudi začne z gradnjo? V tem trenutku izgleda, da je lažje dobiti dovoljenje za gradnjo na kmetijskem zemljišču, kot na tej lokaciji! Kakšna so razpoložljiva pravna sredstva, da se zadeva premakne z mrtve točke?

preberi odgovor

Nakup nepremičnine na hrvaškem

V uredništvu Nepremičnine Si21 smo v zadnjem času dobili kar nekaj vprašanj povazanih z nakupom oziroma prodajo nepremičnin na Hrvaškem. Kako je s tovrstnimi posli pri nas in na kaj je potrebno še posebej paziti smo povprašali pri podjetju Levant d.o.o., ki se s tovrstnimi posli ukvarja že od leta 1992 in so po besedah direktorja Roberta Širnika, v tem času zastopali že številna slovenska podjetja na Hrvaškem in večino poslov tudi uspešno zaključili.

preberi odgovor