Ste v lanskem letu oddajali nepremičnino?
Nepremičnine Si21
Članki 3 min. branje
Če ste oddajali nepremičnine v letu 2022 je pomembno, da napoved oddate do 28. februarja 2023. Kdo je dolžan oddati napoved na FURS in kolikšna je višina davka? V članku smo odgovorili tudi na najpogostejša vprašanja.
Če ste oddajali nepremičnine v letu 2022 je pomembno, da napoved oddate do 28. februarja 2023. Kdo je dolžan oddati napoved na FURS in kolikšna je višina davka?
Kaj se šteje za dohodek iz oddajanja premoženja v najem?
Za dohodek iz oddajanja premoženja v najem se tako šteje:
1. vsako oddajanje premoženja na podlagi pogodbe ali na drugi pravni podlagi, s katerim najemodajalec prepusti najemniku določeno premoženje v uporabo ali mu prepusti pravico do uporabe premoženja, najemnik pa mu je zato dolžan plačati ustrezno najemnino ali drugo nadomestilo;
2. drugi primeri uporabe premoženja, kadar tisti, katerega premoženje uporablja nekdo drug ali ima pravico do uporabe premoženja nekdo drug ali ima nekdo drug pravico, da od njega zahteva opustitev določenih dejanj, ki bi jih imel sicer pravico izvrševati na svojem premoženju, prejme ustrezno nadomestilo, če ni s tem zakonom drugače določeno.
Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčuje najemnina in druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem, ki vključujejo zlasti:
- obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik, razen obratovalnih stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik;
- premije, nadomestila, odškodnine in podobne dohodke, ki ne predstavljajo dohodka iz prej navedene 1. točke.
Dohodki iz oddajanja premoženja v najem, ki so oproščeni plačila dohodnine
Dohodnine se ne plačuje od:
- dohodka iz oddajanja premičnin v najem, razen od dohodka iz oddajanja opreme, bivalnika in prevoznega sredstva v najem,
- materialnih vlaganj najemnika, ki ohranjajo uporabno vrednost kmetijskega ali gozdnega zemljišča,
- dohodka preživljanca po pogodbi o dosmrtnem preživljanju,
- dohodka za odstop prostora za izvedbo volitev ali referenduma na državni ali lokalni ravni, izvedenih v skladu z zakonom, če dohodek ne presega 84 eurov.
Davčna osnova in stopnja dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem
Davčna osnova od dohodka iz oddajanja premoženja v najem je urejena v 77. členu ZDoh-2. Skladno z navedenim členom je davčna osnova dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 %[1] (v letu 2020 in 2021 v višini 15 %, za leto 2019 in prej v višini 10 %) od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem. Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja (v nadaljevanju: dejanski stroški vzdrževanja), če jih v času oddajanja premoženja v najem za navedeno premoženje plačuje sam. Dejanski stroški vzdrževanja se priznajo na podlagi računov.
Normirani niti dejanski stroški se ne priznajo pri dohodku, doseženem z oddajanjem kmetijskega ali gozdnega zemljišča v najem. Davčna osnova je v tem primeru dosežen dohodek.
Davčna osnova od dohodka, ki ga najemnik doseže z oddajanjem premoženja v podnajem, je dohodek, dosežen na podlagi podnajema, zmanjšan za najemnino in drugo nadomestilo, ki ga navedeni najemnik plačuje za najem tega premoženja.
Pri vzajemnem oddajanju premoženja v najem se davčna osnova določi za vsako stran posebej, in sicer glede na primerljivo tržno ceno najemnine od premoženja, ki ga fizična oseba odda v najem, upoštevaje normirane stroške v višini 10 % (v letu 2020 in 2021 v višini 15 %, za leto 2019 in prej v višini 10 %) ali dejanske stroške vzdrževanja premoženja.
Zavezanec lahko kot dejanske stroške vzdrževanja uveljavlja tudi dejansko porabljena sredstva rezervnega sklada za vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Zavezancu se prizna znesek njemu pripisanih porabljenih sredstev rezervnega sklada, ki so bila vplačana v zvezi z nepremičnino, oddano v najem, in sicer na podlagi obvestila upravnika, ki nastale stroške vzdrževanja porazdeli med etažne lastnike po vnaprej določenih kriterijih in sestavi razdelilnik oziroma obračun teh stroškov.
Odstotek priznanih normiranih stroškov pri ugotavljanju davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem znižuje s 15 % na 10 % dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem.
Izračun in plačilo dohodnine na podlagi napovedi zavezanca
Davčni zavezanec, ki oddaja premično ali nepremično premoženje v najem fizičnim osebam (oz. osebam, ki se ne štejejo za plačnike davka), morajo s tem dosežene dohodke napovedati do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto v Napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Napovedi niso dolžni vložiti zavezanci, ki so dosegli dohodek iz najema skupnih prostorov v večstanovanjskih stavbah (npr. hišniških stanovanj) preko upravnikov.
V primeru, ko davčni zavezanec dosežen dohodek iz oddajanja premoženja v najem napove v Napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, dohodnino od tega dohodka izračuna davčni organ v odločbi, izdani na podlagi te napovedi. Na podlagi te napovedi davčni organ izda odločbo o višini dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja do 30. aprila tekočega leta za preteklo leto. Zavezanec za plačilo dohodnine na podlagi odločbe o odmeri dohodnine je zavezanec sam.
Napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem vloži davčni zavezanec pri finančnem uradu, pri katerem je zavezanec za davek vpisan v davčni register. Napoved se lahko vloži tudi preko portala eDavki preko elektronskega obrazca:
- brez digitalnega potrdila (z uporabo uporabniškega imena in gesla)
- z digitalnim potrdilom
Za najemne posle s stavbami in deli stavb, ki jih najemodajalci - fizične osebe, sklenejo z najemojemalci – fizičnimi osebami, so najemodajalci dolžni poročati Finančni upravi RS ob oddaji napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem.O najemnem pravnem poslu je potrebno poročati (izpolniti tabelo pod točko 9) v napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, če:
- gre za najemne posle s stavbami in deli stavb (ne pa tudi v primeru oddajanja zemljišč ipd.),
- gre za najemne posle med fizičnimi osebami.
Za najemne posle s stavbami in deli stavb, ki jih najemodajalci, fizične osebe, sklenejo od 1. januarja 2018 dalje z najemojemalci - pravnimi osebami in samostojnimi podjetniki oziroma osebami, ki se v skladu z 58. členom Zakona o davčnem postopku štejejo za plačnika davka, so od uveljavitve ZMVN-1 dolžni v Evidenco trga nepremičnin poročati najemojemalci. Slednji morajo podatke za vsak najemni pravni posel s stavbo ali delom stavbe na svoje stroške sporočiti v Evidenco trga nepremičnin v elektronski obliki do 15. dne v mesecu po mesecu, v katerem je bil sklenjen najemni pravni posel ali dodatek k najemni pogodbi. Prav tako morajo v Evidenco trga nepremičnin poslati podatke o najemnih pravnih poslih:
- najemodajalci pravne osebe ali samostojni podjetniki posamezniki,
- najemodajalci, ki so upravljavci stavb ali delov stavb v lasti Republike Slovenije,
- najemodajalci, ki so upravljavci stavb ali delov stavb v lasti lokalnih samoupravnih skupnosti, in
- upravniki večstanovanjskih ali poslovnih stavb za dele stavb v solastnini lastnikov delov stavb v večstanovanjski ali poslovni stavbi.
Dostop do spletne aplikacije za poročanje v Evidenco trga nepremičnin je na povezav : MVN - Poročanje v ETN (gov.si)
Dohodek iz oddajanja premoženja v najem se zmanjša za normirane stroške v višini 10 % doseženega dohodka od vseh dohodkov, doseženih iz oddajanja premoženja v najem, razen v primeru dohodka, doseženega z oddajanjem kmetijskega ali gozdnega zemljišča, ali dohodka, ki ga najemnik doseže z oddajanjem premoženja v podnajem.
Dohodnine se ne plačuje od:
- dohodka iz oddajanja premičnin v najem, razen od dohodka iz oddajanja opreme, bivalnika in prevoznega sredstva v najem,
- materialnih vlaganj najemnika, ki ohranjajo uporabno vrednost kmetijskega in gozdnega zemljišča,
- dohodka preživljanca po pogodbi o dosmrtnem preživljanju,
- dohodka za odstop prostora za izvedbo volitev ali referenduma na državni ali lokalni ravni, izvedenih v skladu z zakonom, če dohodek ne presega 84 evrov.
Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se ne štejejo obratovalni stroški, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik. Za obratovalne stroške stanovanjske nepremičnine, ki jih plačuje najemnik (v smislu 1. točke tretjega odstavka 75. člena Zakona o dohodnini – ZDoh-2), se štejejo individualni obratovalni stroški in skupni obratovalni stroški, kot so določeni v 91. členu Stanovanjskega zakona – SZ-1. V skladu z osmo alineo prvega odstavka 91. člena SZ-1 mora biti način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški), določen v najemni pogodbi. Šteje se, da jih je plačal najemnik, če je v najemni pogodbi določeno, katere stroške plačuje najemnik. Prav tako se šteje, da jih je plačal najemnik, če je v najemni pogodbi določeno, kateri stroški bremenijo najemnika in če najemodajalec na tej podlagi razpolaga z računi oziroma dokumentacijo, iz katere je razvidno, da so bremenili najemnika.
Najbolj pogosta oblika dohodka iz oddajanja premoženja v najem so najemnine. Poleg tega pa se kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem obdavčujejo tudi druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem, kot npr. odškodnine za nemožnost uporabe premoženja, nadomestila, premije, obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik.
Po III. 5. poglavju (Dohodek iz oddajanja premoženja v najem in iz prenosa premoženjske pravice) Zakona o dohodnini – ZDoh-2 se kot premoženje štejejo nepremičnine kot tudi premičnine. Najbolj pogoste oblike nepremičnin, ki se oddajajo v najem so: stanovanja, hiše, zemljišča, parkirni prostori, fasade, na katerih se oglašuje, …
Medtem, ko je dohodek, dosežen z oddajanjem nepremičnin, načeloma vedno obdavčen, je dohodek, dosežen z oddajanjem premičnin, obdavčen po tem poglavju ZDoh-2 le izjemoma. Tako so po tem poglavju obdavčeni le dohodki, doseženi z oddajanjem opreme, bivalnikov in prevoznih sredstev (npr. letal, avtodomov, kamp prikolic, …) .
Ne. Zavezancu za dohodke dosežene z oddajanjem nepremičnine v turistični najem ni potrebno vložiti napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Je pa za te dohodke dolžan oddati obračun akontacije dohodnine oziroma dohodnine od dohodka iz dejavnosti, ki ga mora davčnemu organu predložiti najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto.
Za obdobje, ko se dohodek iz oddajanja stanovanja v najem dosega na podlagi najemne pogodbe, sklenjene med fizično osebo – najemodajalcem in Študentskimi domovi, najemodajalec ni dolžan vložiti napovedi do 28. februarja. Študentski domovi, kot plačnik davka, namreč od tega dohodka izračuna, odtegne in plača davčni odtegljaj kot dohodnino.
Za obdobje, ko najemna pogodba ni sklenjena s Študentskimi domovi, ampak le s študentom, je zavezanec (najemodajalec) ta dohodek dolžan napovedati sam pri davčnem organu, in sicer do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto.
Fizične osebe, etažni lastniki, ki dosegajo dohodek iz oddajanja v najem skupnih prostorov v večstanovanjski stavbi (npr. hišniških stanovanj), preko upravnika večstanovanjske stavbe, napovedi niso dolžni vložiti, saj v tem primeru dohodnino od doseženega dohodka plača upravnik večstanovanjske stavbe v njihovo breme.
Zakon o dohodnini - ZDoh-2 v prvem odstavku 12. člena določa, da ima dohodek od nepremičnine in pravic na nepremičnini, vključno z dobičkom iz kapitala od odsvojitve nepremičnine, ki je v Sloveniji, vir v Sloveniji.
Pri določitvi vira dohodka iz oddajanja premoženja v najem se upošteva tudi 5. točka 10. člena ZDoh-2. Ta določa, da ima dohodek vir v Sloveniji, če je dohodek izplačala, ali ji je bil zaračunan, oseba, ki je rezident po tem zakonu ali po zakonu, ki ureja davek od dohodkov pravnih oseb, ali poslovna enota nerezidenta po tem zakonu ali po zakonu, ki ureja davek od dohodkov pravnih oseb, in sicer obresti, dohodek iz prenosa premoženjske pravice in dohodek iz oddajanja premoženja v najem, razen če je dohodek izplačala poslovna enota izven Slovenije in se v skladu s tem zakonom oziroma zakonom, ki ureja davek od dohodkov pravnih oseb, šteje za odbitno postavko pri izračunu davčne osnove, ki pripada poslovni enoti izven Slovenije.
Napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem mora vložiti davčni zavezanec (najemodajalec – fizična oseba, ki ne opravlja dejavnosti), če je dohodek iz oddajanja premoženja v najem dosegel pri osebi, ki ni plačnik davka (npr. fizična oseba, ki ne opravlja dejavnosti; pravna oseba iz tujine, …).
Zavezanec, rezident Republike Slovenije, je dolžan napovedati vse dohodke iz oddajanja premoženja v najem, ki imajo vir v Republiki Sloveniji, kot tudi dohodke, ki imajo vir izven Slovenije.
Zavezanec, ki je nerezident Republike Slovenije, je dolžan napovedati le dohodek iz oddajanja premoženja v najem, ki ima vir v Republiki Sloveniji.
