Ste v lanskem letu oddajali nepremičnino?

Nepremičnine Si21

Članki 3 min. branje

Ste v lanskem letu oddajali nepremičnino?

Če ste oddajali nepremičnine v letu 2022 je pomembno, da napoved oddate do 28. februarja 2023.  Kdo je dolžan oddati napoved na FURS in kolikšna je višina davka? V članku smo odgovorili tudi na najpogostejša vprašanja.

Če ste oddajali nepremičnine v letu 2022 je pomembno, da napoved oddate do 28. februarja 2023.  Kdo je dolžan oddati napoved na FURS in kolikšna je višina davka?

Kaj se šteje za dohodek iz oddajanja premoženja v najem?

Za dohodek iz oddajanja premoženja v najem se tako šteje:

1. vsako oddajanje premoženja na podlagi pogodbe ali na drugi pravni podlagi, s katerim najemodajalec prepusti najemniku določeno premoženje v uporabo ali mu prepusti pravico do uporabe premoženja, najemnik pa mu je zato dolžan plačati ustrezno najemnino ali drugo nadomestilo;

2. drugi primeri uporabe premoženja, kadar tisti, katerega premoženje uporablja nekdo drug ali ima pravico do uporabe premoženja nekdo drug ali ima nekdo drug pravico, da od njega zahteva opustitev določenih dejanj, ki bi jih imel sicer pravico izvrševati na svojem premoženju, prejme ustrezno nadomestilo, če ni s tem zakonom drugače določeno.

Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčuje najemnina in druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem, ki vključujejo zlasti:

  1. obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik, razen obratovalnih stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik;
  2. premije, nadomestila, odškodnine in podobne dohodke, ki ne predstavljajo dohodka iz prej navedene 1. točke.

Dohodki iz oddajanja premoženja v najem, ki so oproščeni plačila dohodnine

Dohodnine se ne plačuje od:

  1. dohodka iz oddajanja premičnin v najem, razen od dohodka iz oddajanja opreme, bivalnika in prevoznega sredstva v najem,
  2. materialnih vlaganj najemnika, ki ohranjajo uporabno vrednost kmetijskega ali gozdnega zemljišča,
  3. dohodka preživljanca po pogodbi o dosmrtnem preživljanju,
  4. dohodka za odstop prostora za izvedbo volitev ali referenduma na državni ali lokalni ravni, izvedenih v skladu z zakonom, če dohodek ne presega 84 eurov.

Davčna osnova in stopnja dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem

Davčna osnova od dohodka iz oddajanja premoženja v najem je urejena v 77. členu ZDoh-2. Skladno z navedenim členom je davčna osnova dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 %[1] (v letu 2020 in 2021 v višini 15 %, za leto 2019 in prej v višini 10 %) od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem. Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja (v nadaljevanju: dejanski stroški vzdrževanja), če jih v času oddajanja premoženja v najem za navedeno premoženje plačuje sam. Dejanski stroški vzdrževanja se priznajo na podlagi računov.

Normirani niti dejanski stroški se ne priznajo pri dohodku, doseženem z oddajanjem kmetijskega ali gozdnega zemljišča v najem. Davčna osnova je v tem primeru dosežen dohodek.

Davčna osnova od dohodka, ki ga najemnik doseže z oddajanjem premoženja v podnajem, je dohodek, dosežen na podlagi podnajema, zmanjšan za najemnino in drugo nadomestilo, ki ga navedeni najemnik plačuje za najem tega premoženja.

Pri vzajemnem oddajanju premoženja v najem se davčna osnova določi za vsako stran posebej, in sicer glede na primerljivo tržno ceno najemnine od premoženja, ki ga fizična oseba odda v najem, upoštevaje normirane stroške v višini 10 % (v letu 2020 in 2021 v višini 15 %, za leto 2019 in prej v višini 10 %) ali dejanske stroške vzdrževanja premoženja.

Zavezanec lahko kot dejanske stroške vzdrževanja uveljavlja tudi dejansko porabljena sredstva rezervnega sklada za vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Zavezancu se prizna znesek njemu pripisanih porabljenih sredstev rezervnega sklada, ki so bila vplačana v zvezi z nepremičnino, oddano v najem, in sicer na podlagi obvestila upravnika, ki nastale stroške vzdrževanja porazdeli med etažne lastnike po vnaprej določenih kriterijih in sestavi razdelilnik oziroma obračun teh stroškov.

Odstotek priznanih normiranih stroškov pri ugotavljanju davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem znižuje s 15 % na 10 % dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem.

Izračun in plačilo dohodnine na podlagi napovedi zavezanca

Davčni zavezanec, ki oddaja premično ali nepremično premoženje v najem fizičnim osebam (oz. osebam, ki se ne štejejo za plačnike davka), morajo s tem dosežene dohodke napovedati do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto v Napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Napovedi niso dolžni vložiti zavezanci, ki so dosegli dohodek iz najema skupnih prostorov v večstanovanjskih stavbah (npr. hišniških stanovanj) preko upravnikov.

V primeru, ko davčni zavezanec dosežen dohodek iz oddajanja premoženja v najem napove v Napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, dohodnino od tega dohodka izračuna davčni organ v odločbi, izdani na podlagi te napovedi. Na podlagi te napovedi davčni organ izda odločbo o višini dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja do 30. aprila tekočega leta za preteklo leto. Zavezanec za plačilo dohodnine na podlagi odločbe o odmeri dohodnine je zavezanec sam.

Napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem vloži davčni zavezanec pri finančnem uradu, pri katerem je zavezanec za davek vpisan v davčni register. Napoved se lahko vloži tudi preko portala eDavki preko elektronskega obrazca:

  • brez digitalnega potrdila (z uporabo uporabniškega imena in gesla)
  • z digitalnim potrdilom

Nepremičnine Si21

Deli na Facebook
Deli na Twitter
house image

Želite prejemati obvestila o novicah? Prijavite se na naše e-novice: