Novi modeli vrednotenja nepremičnin in vpogled v poskusne vrednosti
Nepremičnine Si21
Novice 4 min. branje
Geodetska uprava Republike Slovenije je v okviru stalnega spremljanja trga nepremičnin pripravila nove modele vrednotenja, ki bodo začeli veljati spomladi 2025. Zaradi občutnih sprememb na nepremičninskem trgu, kjer so cene v zadnjih letih močno narasle, so obstoječi modeli zastareli. Novi modeli bodo omogočili natančnejše vrednotenje nepremičnin, s čimer bodo lastniki bolje obveščeni o posplošenih vrednostih svojih nepremičnin. V obdobju do 25. novembra 2024 pa bodo imeli možnost vpogleda v poskusno izračunane vrednosti prek javno dostopnega portala Prostor.
Geodetska uprava Republike Slovenije je pripravila predlog novih modelov vrednotenja nepremičnin, ki bodo začeli veljati spomladi 2025. Trenutno veljavni modeli, ki odražajo stanje trga na dan 1. 1. 2020, zaradi močnih sprememb v nepremičninskem sektorju niso več ustrezni. Od leta 2020 so cene nepremičnin narasle za več kot 50 %, zato je posodobitev nujna.
Kaj so modeli vrednotenja in kako delujejo?
Modeli vrednotenja so orodja, s katerimi Geodetska uprava izračunava posplošene vrednosti nepremičnin. Te vrednosti služijo za različne namene, med drugim za določanje davkov in vrednostnih ocen. Novi modeli, ki jih trenutno razvijajo, temeljijo na aktualnih podatkih trga nepremičnin in usklajenih pripombah občin ter strokovne javnosti.
Dostop do poskusnih vrednosti nepremičnin
Med 10. oktobrom in 25. novembrom 2024 bodo lastniki nepremičnin lahko vpogledali v poskusno izračunane vrednosti svojih nepremičnin. Te informacije bodo dostopne na spletnem portalu Prostor (www.e-prostor.gov.si), kjer bo mogoče poiskati vrednosti na podlagi naslova ali identifikacijske številke nepremičnine. Javni vpogled omogoča lastnikom, da preverijo, ali poskusno izračunane vrednosti ustrezajo pričakovanjem.
Kaj storiti, če se ne strinjate s poskusno vrednostjo?
Če lastnik nepremičnine meni, da so podatki o njegovi nepremičnini v uradnih evidencah napačni, ima do 25. novembra 2024 čas, da predlaga spremembe. Postopek urejanja podatkov vključuje preverjanje podatkov v katastru nepremičnin ali posredovanje pripomb glede predloga novih modelov vrednotenja. V primeru napačnih podatkov o nepremičnini lastnik začne postopek urejanja v skladu z zakonom o katastru. Če pa so podatki o nepremičnini točni, vendar lastnik kljub temu meni, da je vrednost napačna, lahko predlaga spremembo modelov vrednotenja.
- Pripomba na predlog novih modelov vrednotenja za vrednostno cono in vrednostno raven - obrazec JR.MV-1
- Splošna pripomba na predlog novih modelov vrednotenja - obrazec JR.MV-2 (poslati na Geodetsko upravo)
Možnost predlogov in javne razprave
V tem obdobju ima vsak lastnik možnost oddaje pripombe na predloge novih modelov vrednotenja. To vključuje predloge sprememb vrednostnih con, ravni in faktorjev, ki se uporabljajo pri izračunu posplošenih vrednosti. Lastniki lahko predloge posredujejo na občino, kjer se nepremičnina nahaja, ali neposredno na Geodetsko upravo.
Naslednji koraki
Po zaključku faze poskusnega izračuna bo Geodetska uprava pregledala vse prejete pripombe. Končni predlog novih modelov vrednotenja bo oblikovan na podlagi teh pripomb in predložen Vladi Republike Slovenije. Novi modeli bodo predvidoma začeli veljati spomladi 2025.
Za več informacij o postopku ali vprašanja se lahko lastniki obrnejo na Geodetsko upravo prek spletne strani ali klicnega centra na številki 080 10 66.
Realizirane cene nepremičnin
Za vse, ki jih zanimajo realizirane cene nepremičnin, je portal nepremicnine.si21.com/etn odličen vir informacij. Na tej spletni strani lahko bralci preverijo, po kakšni ceni so bile nepremičnine dejansko prodane na določeni lokaciji. S pomočjo te funkcionalnosti lahko uporabniki dobijo boljši vpogled v realno stanje na trgu, saj objavljene cene pogosto ne odražajo končne dogovorjene prodajne vrednosti.
Trenutne prodajne cene nepremičnin na trgu
Poleg tega portal https://nepremicnine.si21.com/ ponuja tudi vpogled v trenutne cene nepremičnin na trgu. Na ta način lahko obiskovalci spremljajo, po kakšnih cenah se nepremičnine trenutno prodajajo in primerjajo te vrednosti z realiziranimi cenami, kar jim omogoča boljšo predstavo o trenutnih trendih in gibanju cen na nepremičninskem trgu.
Posplošena vrednost odraža stanje na trgu nepremičnin na datum modelov poskusnega izračuna.
- raba nepremičnine – če je podatek o rabi napačen, se izračun izvede z napačnim modelom (primer: stanovanje vrednotimo kot bi bil kmetijski objekt),
- lokacija nepremičnine – v mestih in na obali so enake nepremičnine lahko več kot 10x dražje kot na podeželju,
- velikost,
- starost – za stavbe,
- in drugi podatki, ki imajo manjši vpliv na vrednost. Za parcelo ali del stavbe so podatki, ki vplivajo na vrednost prikazani v javnem vpogledu v poskusno izračunane posplošene vrednosti.
Način izračuna je za vse vrste nepremičnin določen z modeli vrednotenja, ki jih lahko pregledujete z javnim vpogledom v predlog novih modelov. Način izračuna za izbrano nepremičnino pa lahko pregledujete s pritiskom na tipko „kalkulator“, ki se nahaja poleg posplošene vrednosti izbrane nepremičnine v javnem vpogledu v poskusne vrednosti.
Modeli vrednotenja odražajo stanje trga nepremičnin na datum modela vrednotenja. Če z njimi na ta dan izračunamo posplošeno vrednost, je enaka tržni vrednosti. Modeli se do naslednjega cikla določitve (cca vsaki 2 leti) ne spreminjajo. Če se stanje na trgu v obdobju od datuma modela vrednotenja do datuma izračuna posplošene vrednosti spremeni, moramo za pridobitev tržne vrednosti, posplošeno vrednost pomnožiti s faktorjem spremembe cen na trgu za to obdobje.
Odvisno za kateri model poskusnega izračuna gre in kakšna je v tem modelu najvišja vrednostna raven.
- Primer 1: model INDUSTRIJA ima 7 vrednostnih ravni, torej 5/7 pomeni vrednostno raven, kjer so posplošene vrednosti v zgornji polovici.
- Primer 2: model STANOVANJA ima 20 vrednostnih ravni, torej 5/20 pomeni vrednostno raven, kjer so posplošene vrednosti v spodnji polovici.
Na javnem vpogledu v modele poskusno izračunanih posplošenih vrednosti izberite model poskusnega izračuna za »stanovanja« in kliknite na izbrano vrednostno cono v grafičnem prikazu, kjer svetlejša barva pomeni nižjo vrednost. Kolikšna je vrednost referenčnega stanovanja, je za izbrano cono zapisano v levem oknu pri lestvici vrednostnih ravni.
Vseh modelov poskusnega izračuna je 17, natančen seznam z opisom najdete na javnem vpogledu v modele poskusno izračunanih posplošenih vrednosti
- 10 modelov za vrednotenje delov stavb
- 4 modeli za vrednotenje parcel
- 3 modeli za vrednotenje posebnih enot vrednotenja
Dele stavb, stavbe in zemljišča pod stavbo vrednotimo glede na podatek o dejanski rabi dela stavbe.
Parcele vrednotimo glede na namensko rabo zemljišč (izjemoma po dejanski rabi). Če je na eni parceli več namenskih rab, parcelo delimo na enote vrednotenja in vsaki enoti določimo model vrednotenja.
Če je vaša nepremičnina del posebne enote vrednotenja. Posebno enoto vrednotenja sestavljajo nepremičnine, ki služijo opravljanju dejavnosti bencinskih servisov, marin in pristanišč ali pridobivanja električne energije. S pomočjo posebnih enot izračunamo dodatek vrednosti za nepremičnine, ki so vključene v posebno enoto. Vrednosti posebnih enot so poslovna tajnost, zato niso javno prikazane, v javnem pogledu in so označene kot »ZAKRITO«.
Za vsebinsko pomoč in vprašanja lahko kontaktirate klicni center na 080 10 66.
Svetovalci na klicnem centru so vam na voljo od ponedeljka do četrtka med 8.00 in 15.00 uro ter v petek med 8.00 in 13.00 uro.
Vprašanja ali zahteve za pojasnila posredujte na elektronski naslov klicnicenter.gurs@gov.si.
Poštni naslov za pošiljanje pošte: Naslovi lokacij Geodetske uprave
Za vse, ki jih zanimajo realizirane cene nepremičnin, je portal nepremicnine.si21.com/etn odličen vir informacij. Na tej spletni strani lahko bralci preverijo, po kakšni ceni so bile nepremičnine dejansko prodane na določeni lokaciji. S pomočjo te funkcionalnosti lahko uporabniki dobijo boljši vpogled v realno stanje na trgu, saj objavljene cene pogosto ne odražajo končne dogovorjene prodajne vrednosti.
Trenutne prodajne cene nepremičnin lahko obiskovalci preverijo na portalu nepremicnine.si21.com, kjer so na voljo najnovejši oglasi za nepremičnine po celotni Sloveniji. Portal omogoča enostavno iskanje po lokacijah in vrsti nepremičnine, tako da lahko uporabniki hitro pridobijo pregled nad aktualno ponudbo ter primerjajo prodajne cene na različnih območjih.
Vpogled v podatke vam je omogočen preko različnih vpogledovalnikov:
- Javni vpogled (JV),
- Vpogled v aktualne cene evidence trga nepremičnin,
- Vpogled v evidenco modelov vrednotenja,
- Osebni vpogled (OV),
- Registriran vpogled (RV).
