Izpodbijanje prodajne pogodbe zaradi drugačne kvadrature stanovanja
PRAVNA VARNOST – PV d.o.o.
Vprašanje v zvezi izpodbijanjem prodajne pogodbe zaradi drugačne kvadrature stanovanja
V primeru, da prodana nepremičnina nima takšne površine, kot je bila dejansko navedena v prodajni pogodbi, ocenjujemo, da gre za stvarno napako, odgovornost za slednjo pa se presoja po splošnih določilih Obligacijskega zakonika (OZ).
V primeru, da prodana nepremičnina nima takšne površine, kot je bila dejansko navedena v prodajni pogodbi, ocenjujemo, da gre za stvarno napako, odgovornost za slednjo pa se presoja po splošnih določilih Obligacijskega zakonika (OZ).
Prodajalec ne odgovarja za stvarno napako, če je bila ob sklenitvi pogodbe kupcu znana ali mu ni mogla ostati neznana, pri čemer se šteje, da kupcu niso mogle ostati neznane tiste napake, ki bi jih skrben človek s poprečnim znanjem in izkušenostjo človeka enakega poklica in stroke kot kupec lahko opazil pri običajnem pregledu stvari. Glede na relativno majhno kvadraturo kupljenega stanovanja bi po naši oceni kupec lahko opazil, da je površina stanovanja za skoraj 10 odstotkov manjša. Kupec bi
bil namreč dolžan stanovanje v trenutku, ko ga je dobil v posest na običajen način tudi pregledati, torej izmeriti in o očitni napaki obvestiti prodajalca. Ker ocenjujemo, da gre za napako, ki bi jo bilo mogoče ugotoviti že ob prevzemu stvari v posest, zoper prodajalca ni mogoče uveljavljati jamčevalnih zahtevkov, razen če ne bi slednji v prodajni pogodbi izrecno izjavil, da jamči za pravilnost kvadrature prodanega stanovanja.
Četudi bi sprejeli stališče, da bi šlo za skrito napako, torej takšno, ki jo z običajnim pregledom pri prevzemu ni bilo mogoče opaziti, prodajalec ne odgovarja za takšno napako, ki se pokaže potem, ko mine šest mesecev, odkar je bila stvar izročena, razen če je bil v pogodbi določen daljši rok. Glede na to, da je bila pogodba sklenjena že pred dvema letoma, je kupec tudi iz tega naslova že izgubil kakršnakoli upravičenja.
Edina možnost bi za kupca bila ta, da bi uspel dokazati, da je bila prodajalcu napaka znana ali mu ni mogla ostati neznana, pa o tem ni obvestil kupca oziroma mu je to namenoma zamolčal, vendar bo takšno dokazovanje izredno težko. Če sklepamo, da je stanovanje vpisano v zemljiški knjigi kot etažna lastnina, se izmera navedena v zemljiški knjigi praviloma ujema s kvadraturo, navedeno v katastru stavb in posameznih delov pri Geodetski upravi RS. Ta je bila narejena na podlagi etažnega načrta,
katerega je izdelala pooblaščena geodetska organizacija oziroma družba, zato je tudi v prodajni pogodbi navedena ista površina.
Za podrobno oceno dejanskega stanja in materialnopravnih možnosti je seveda potrebno preučiti prodajno pogodbo in morebitna pogodbena določila, ki se nanašajo na ugotovitve pogodbenih strank in jamčevalne zahtevke.
PRAVNA VARNOST – PV d.o.o.